西南铁路房屋建筑公司申请执行西昌市思诣实业有限公司租赁合同纠纷一案

（一）首部

1、执行依据：西昌铁路运输法院（2013）西铁民初字第5号民事调解书。

2、案由：租赁合同纠纷

3、诉讼双方

原告：西南铁路房屋建筑公司，住所地成都市金牛区五块石站西桥西街30号。

法定代表人：何国军，该公司总经理。

被告：西昌市思诣实业有限公司，住所地西昌市马道镇。

法定代表人：陈勇，该公司经理。

申请执行人：同原告基本情况一致。

被执行人：同被告基本情况一致。

4、执行机关和执行员：西昌铁路运输法院执行局，高殿宝。

5、执结时间：2015年1月4日。

（二）基本案情

2007年5月15日，西南铁路房屋建筑公司与西昌市思诣实业有限公司签订《西昌火车站砖瓦厂场房租赁协议》，将位于成昆线K556+326-K558+769地块上的原建筑段砖瓦厂场房（占地面积60余亩）租给思诣公司使用，合同期限10年。2011年10月20日，西昌市人民政府第108期常务会议研究同意，双方所签协议中的地块将用于成都铁路局西昌保障性住房建设。西房建公司与思诣公司协商解除合同未果向法院起诉讼。我院2013年7月25日调解结案。双方同意：1、原告与被告签订的租赁合同予以解除。原告补偿被告人民币50万元，该补偿款于2013年8月31日前支付。2、被告在2013年9月20日前将租赁的土地退还给原告，被告所租赁场房土地上的部分材料可以延长至2013年9月30日前清空。3、原告自愿放弃要求被告支付租赁费及逾期占用费24万元的诉讼请求。我院（2013）西铁民初字第5号民事调解书生效后，西房建公司按时支付了补偿费，但思诣公司未能按照法律文书规定的期限履行法律义务，迟迟不予搬迁、腾退。西房建公司于2013年11月5日向我院申请强制执行，我院于2013年11月11日立案执行。2015年1月，经过一年多的艰苦努力，西昌铁路运输法院执行的原西昌铁路砖瓦厂土地租赁合同系列纠纷案全部结束，场地上8家单位和个人的厂房、物资全部搬迁完毕，退回租赁的土地，依法保障了铁路重点工程建设顺利进行。

（三）审判情况

原告西南铁路房屋建筑公司提起诉讼称：2007年5月15日，原告与被告西昌市思诣实业有限公司签订《西昌火车站砖瓦厂场房租赁协议》约定，原告将其位于成昆线K556+326-K558+769地块上的原建筑段砖瓦厂场房租赁给被告使用。被告法定代表人陈勇、委托代理人和担保人王玮分别在协议上签字，原告遂将协议所约定标的交予被告使用。在原被告所签的《西昌火车站砖瓦厂场房租赁协议》第三条第8项明确约定“乙方（被告方）在租赁期内，因不可抗力的原因（如震、洪涝等自然灾害）或者因城市及铁路重点规划项目建设，致使双方解除协议，由此造成的经济损失双方互不承担责任；乙方在租赁期内，如甲方（原告方）上级部门因国家重大建设项目收回该砖瓦厂场房或因国家政策等原因收回视为不可抗力原因，视为租赁期结束”。西昌市政府第108期常务会议精神，西昌市人民政府办公室于2011年10月20日召开会议确认将原被告所签协议中的地块用来建设成都铁路局西昌保障性住房建设使用。原告于2012年2月14日通知被告及委托代理人和担保人王玮解除租赁协议，王玮于2012年2月16日签收。另外，被告从2007年6月1日至2013年5月31日止，被告应支付原告租赁费合计为105万元，被告实际已支付81万元，被告尚欠原告租赁费及逾期占用费24万元。原告向法院提起诉讼，要求依法判令解除原告西南铁路房屋建筑公司与被告西昌市思诣实业有限公司所签订的《西昌火车站砖瓦厂场房租赁协议》，判令被告支付所欠原告的租赁费及逾期占用费24万元。诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告西南铁路房屋建筑公司与被告西昌市思诣实业有限公司于2007年5月15日签订的《西昌火车站砖瓦厂场房租赁协议》租赁合同予以解除。原告西南铁路房屋建筑公司补偿被告西昌市思诣实业有限公司人民币50万元，该补偿款于2013年8月31日前支付到被告西昌市思诣实业有限公司公司指定账户。二、被告西昌市思诣实业有限公司在2013年9月20日前将租赁的土地退还给原告西南铁路房屋建筑公司，被告所租赁场房土地上的部分材料可以延长至2013年9月30日予以清空。三、原告西南铁路房屋建筑公司自愿放弃要求被告西昌市思诣实业有限公司支付租赁费及逾期占用费24万元的诉讼请求。

（四）执行情况

在办理西房建公司申请执行思诣公司土地租赁合同纠纷一案中，发现被执行人思诣公司从申请执行人西房建公司租赁的土地又转租给其他8家公司或个人经营使用，有的加工钢筋，有的生产混凝土砖，有的种植园林，有的搞矿石加工，有的搞金属冶炼。鉴于这种情况，合议庭、审判委员会先后召开会议讨论是否采取强制执行措施，有二种观点：一种观点认为，土地使用权是铁路的，铁路方租给思诣公司，该公司又转租给次承租人，铁路方因建设需要与思诣公司提前解除租赁协议，次承租人也必须无条件解除合同并退还租赁土地，次承租人拒不退出法院可以强制执行。另一种观点认为，法院不能强制执行次承租人。理由是：（1）该案属于连环租赁经济纠纷，法院只是解决了上一环节的租赁纠纷，下一环节的纠纷没有解决；（2）法院执行的是铁路方与思诣公司的租赁纠纷，思诣公司是被执行人，次承租人是案外人，在没有变更或追加次承租人作为被执行人时，对次承租人不能强制执行；（3）次承租人是因与思诣公司的租赁合同而合法使用铁路土地，租期未到要提前收回土地，必须协商解决，法院不能强制搬迁。但是，该案因涉及保障性住房建设工期问题，法院又不能停止执行。一方面及时向成铁中院请示，另一方面法院执行法官连续几个月前往场地向8家次承租人逐一反复做宣传说服工作，星期六、星期天都不休息、不间断，连续督促次承租人搬迁，最后思诣公司与6家次承租人达成了搬迁协议。在执行法官的不懈努力下，截止2014年2月中旬，已有6家次承租人拆除、搬迁完毕，取得了较好的效果。但是，另外2家次承租人顺鑫园林公司、许兴勇拒不配合，也不拆除、搬迁。执行中，法院多次通知顺鑫园林公司、许兴勇2家次承租人与思诣公司商谈解除租赁协议和补偿事宜，但顺鑫园林公司不予理睬，许兴勇虽然表示愿意调解，却又提出种种苛刻条件，法院组织3次调解均未成功。之后，为了下一步强制执行，法院委托评估公司对2家次承租人的资产进行了评估。2014年初，顺鑫园林公司和许兴勇2家向西昌市人民法院正式起诉思诣公司。之后，法院积极与西昌市法院协调，商请该院尽快解决顺鑫园林公司、许兴勇2家与思诣公司的土地租赁纠纷，为法院下一步执行扫清障碍。后来法院再次与西昌市法院协调，初步达成一致意见，为下一步妥善解决案件打下了良好基础。通过多方努力，顺鑫园林公司、许兴勇决定撤回起诉，并愿意在法院主持下进行调解解决纠纷。其间，法院合议庭、审判委员会就该案如何执行进行了研讨，还就相关法律问题和执行方案，法院积极向成铁中院请示汇报，寻求解决的方案。同时，法院还积极与铁路局进行沟通、协调，也得到了成都铁路局的大力支持与配合，为争取解决该案创造了条件。

之后，法院多次组织四方协商解决。2014年4月28日、29日，法院再次组织西房建公司和思诣公司与顺鑫园林公司、许兴勇协商解决，基本上达成意向性意见。正当签订协议书之时，思诣公司不愿意承担赔偿顺鑫园林公司和许兴勇拆迁补偿款5万元和10万元，着手准备向西昌市人民法院提起诉讼，要求顺鑫园林公司、许兴勇支付拖欠的租金，结果导致无法签订协议书而未果。但是，法院仍没有放弃该案的执行。在成铁中院的大力支持下，法院从和谐执行的角度出发，注意维护社会稳定和安全，依法、妥善执行。执行中院领导亲自与铁路局、西房建公司进行多次沟通、协调，铁路方愿意做出巨大让步，尽最大限度补偿次承租人顺鑫园林公司和许兴勇的经济损失。在各方初步达成共识后，法院又数次组织各方商谈解除租赁协议和补偿事宜。同时，执行法官主动积极、耐心细致做工作，给2家次承租人和代理律师摆事实、讲道理，经过数次的反复调解和长时间不懈努力的做工作，终于做通了铁路方和2家次承租人的思想工作。最终西房建公司和顺鑫园林公司、许兴勇在法院的主持下分别于2014年8月23日、25日达成了调解协议，西房建公司一次性支付顺鑫园林公司38万元和许兴勇80万元，顺鑫园林公司、许兴勇均承诺在协议规定期限内拆除完毕。顺鑫园林公司收到拆迁补偿款后于2014年9月11日全部拆除完毕。2015年1月，许兴勇在我院督促下完成了厂房拆除，将堆放在场地上的空心砖全部搬离，场地全部清空交还铁路方。

（五）解说

一、该案生效并进入执行程序后，发现承租人将铁路方的土地又转租给次承租人，但租赁合同均未到期，法院是继续强制执行，还是停止执行，等待次承租人采取诉讼或其他方式解除租期后再予以执行，是摆在法院面前的一个最大难题。如果贸然采取强制执行措施，会损害次承租人的合法权益；如果不尽快执行，又会影响铁路重点工程建设的工期，损害铁路方的合法权益；法院处于两难境地。从和诣与维稳的角度出发，对于该案的执行法院一直采取的是积极稳妥的执行方案，既要考虑尽快执行，又要注意平衡各方的利益，避免带来社会影响。面对来自各方的压力和干扰，法院仍积极努力做好调解工作，力争用和解的方式解决纠纷，在院长的领导和支持下，通过执行法官卓有成效的工作，认真应对，灵活执行，积极寻找破解执行的方法和对策，最终使双方当事人握手言和，达成谅解，各方利益最大限度得到维护，最终该案得以圆满、全面执结，达到案结事了的法律效果和社会效果。

二、该案的难点在于，一是对这类土地、房产等连环租赁纠纷，只解决了上一环节纠纷，下一环节的纠纷没有解决时，能不能强制执行；二是次承租户拒不配合、不断维权上访，出租方急于收回土地建设开工，法院面临进退两难境地，执行工作应该如何进行。该院认为，由于租赁物土地具有唯一性，上一环节租赁合同解除后，承租方转租合同没到期，仍可提前终止合同，但应注意保护次承租人的利益，在补偿到位后仍不搬迁、腾退的，可强制执行。在此基础上，制定了加强协调，督促承租人与次承租人达成补偿协议，并逐一监督履行的执行方案。在一年多时间里，该院克服重重困难，完成了8家单位和个人的拆迁任务。各方利益得到平等维护，该案圆满执结，达到案结事了的法律效果和社会效果。该案的典型性在于，案件的执行思路和执行方法，具有借鉴意义。

案例推荐单位：西昌铁路运输法院

案例提供人：唐恩情      联系电话：13981588946

案例编写人：唐恩情      联系电话：13981588946