法 院 调 研

第31期

西昌铁路运输法院                              2009年9月6日

《物权法》第74条缺陷分析

白冰

随着我国城市化进程的日益加快和国民经济发展水平的不断提高,家庭汽车逐年普及且日渐成为城市居民出行的代步工具。家庭汽车数量的大量上升必然导致一个法律界所不容回避的问题，车位、车库——作为家庭汽车的主要存放地点，其所有权、使用权的性质所引起的争论也越来越多。因此，尽快从法律层面明确规定车位、车库的归属，是处理实际操作中分歧的现实需要，也是解决问题的根本途径。

一、《物权法》第74条的理解

在《物权法》出台实施以前，全国各地普遍存在“小区物业部门将公共车位出售或出租给业主从而谋取经济利益”的现象。因小区内车位、车库的归属问题，以及小区内道路上的车位收费问题而引发的纠纷已成为社会各界关注的热点。而《物权法》第74条就车位、车库的归属问题首次作出了界定。其明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由此可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是，区分了车库与（占用小区公共场地的）地面停车场，并规定了不同的归属原则。二是，关于小区车库的归属采用当事人约定原则；地面停车场直接归业主共有。三是，对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足（本小区）业主的需要。

二、《物权法》第74条的缺陷分析

《物权法》第74条能否公平而有效的解决现实中的问题？其前景仍不容乐观。虽然《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实中开发商与业主车位之争，因而具有重大实践意义。但仍有一些“盲点”或“缺陷”存在，而且这些“盲点”或“缺陷”很有可能会给将来的开发商与业主在车位问题上引起新的争议。

　　（一）关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的理解。

　　车位、车库是为服务于整个小区业主居住的便利而建造的，其本质是小区整体环境的一部分，故其利用应当服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主的利益。法律规定了开发商必须保障一定数量的停车设施，是为了防止开发商将区分所有建筑物的停车设施纳入自己所有权范围内单独开发；要求开发商将停车设施首先提供给业主使用，是为了保证所有业主能够完全行使小区成员权。将“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”作为本法条之首，其重要意义在于体现立法者以保护业主权益优先的立法价值取向。

但如何理解“应当首先满足业主需要”是一个难点 ，关于如何理解“应当首先满足业主需要”学界一直有不同的观点。

1.有的学者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”然而这一观点本身就是有歧义的。因为在这开发商与业主无法就车位、车库的达成协议时，能否将其对外出售或出租，可以有两种回答：一是肯定答案，这种观点其实就是优先购买权或优先承租权。笔者认为，虽然优先购买权或优先承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制，但是一般观念上认为行使优先购买权必须是在同等条件下，开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚，使法律保护业主的目的落空。

二是否定答案，说明这些学者突出对业主的保护，着重体现立法者以保护业主权益优先的立法价值取向。笔者认为这种观点着重于保护业主，但是认为即使谈判僵局出现也不让开发商对外出售或出租，对于开发商是一种比较严苛的限制，如果没有缓和的机制，可以预想到开发商与业主之间将会展开永无休止的斗争，物权法“定纷止争”的目的就难以实现。

究竟哪一种观点更为合理呢？目前立法上还没有一个明确的解释。笔者认为第二种观点更有利于保护业主的利益。

2.有的学者认为该条款实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权。即业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权，虽然优先购买权或优先承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制，但是一般观念上认为行使优先购买权必须是在同等条件下，开发商很容易借助这一点开高价变相敲诈业主，或是借此规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚，使法律保护业主的目的落空。

与此同时，即使是“优先权”也不可能是永远有效的，它应该有一个期限。如一些小区经常出现这样的情况，业主入住十多年了，开发商欲将车位卖给业主，但业主不要，如果卖给小区外的人，业主又不干了，其结果就是纠纷永远无法解决。

由此看来这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，有待补充。　

（二）关于车位的归属问题

车位归属的规定可以说是《物权法》修订的一大亮点。原先的《物权法（草案）》中并没有规定车位的归属问题，因此，许多人想当然的认为应当适用关于车库的规定，其实是不准确的。

所谓车位是指区别于车库,在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。我国《物权法》对于车位最终采用约定归属与法定归属相结合的形式来决定其性质。

对于一般的车位而言，车位具有独立使用价值，是开发商计入建筑成本，并利用预售房款来垫付建设的。车位的所有权与建筑物的所有权具有较大的独立性，建筑物的所有权的转移并不具有涉及车位的效力。但小区的停车位主要是为了小区的业主的停车的方便所建造的。如果小区的车位离开了建筑物而存在必将降低其效用。因此单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的。约定归属说是协调兼顾业主和开发商两者的利益为出发点的选择。

但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，为其留下了“隐患”。《物权法》第74条的规定实际上维持了目前全国的普遍做法，即以约定来确定车位的归属。车位的归属完全由合同来决定，如果合同中约定不明或没有约定，则如何解决。而现实中，小区车位的纷争大多也是因约定不明而起。这一难题也一直没有得以妥善的解决，这个缺陷不得不说是物权法中的一大遗憾。

　  （三）关于车库的归属问题

1.所谓车库是指隶属于整个小区,具有独立的空间,用以存放车辆为目的的附属建筑物。其归属应当仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库,而不包括那种不属于整个小区的地下停车场,地面有偿收费停车位。严格说来,车库可以分为地上车库和地下车库两种。对于地上车库,笔者认为，可能是开发商独立兴建的建筑物,也可能是业主共有土地之上建造的,其归属在法律上即可能被确定为开发商或者业主共有。对于开发商独立兴建的建筑物,其车库的所有权应当属于开发商，根据《物权法》第74条第二款的规定,当事人应当是开发商和业主,通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。约定归属是私法自治原则的体现，有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志和利益。

对于在业主共有土地之上建造的车库,其所有权笔者认为应当归所有业主共同拥有。《物权法》第74条规定中的“当事人”也可广义理解为各个业主，业主之间或是所有业主与其他当事人之间可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。

2.对于地下车库,由于其不是作为所有建筑物的附属设施兴建的,因此它既不能说是在开发商的土地上建造的,也不能说完全是就业主共有土地使用权上兴建的。关于地下车库，我国的《物权法》74条仍然没有其归属做单独说明，而是采用与地上车库相同的约定归属的原则，显然是认为仅仅以土地使用权的归属标准来区别车库的所有权并不能处理如今纷繁复杂的现实情况。地下空间利用权虽然是包含在土地的使用权中，但其并非能够随其专用部分的购买而当然取得，地下空间的使用权的归属应当根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地的使用权的关系。且地下车库作为可以与小取建筑物分割独立使用的对象，更是不应属于小区的公共设施。因此以约定的方式来确定地下车库的所有权较为合理。但同样的问题是约定不明带来的后果，尤其是地下车库的特殊性，特别是一些开发商将地下车库用于营利，更容易带来业主与开发商的纠纷。

综上所述，《物权法》的颁布，从一定程度上解决了因立法滞后所导致关于车位、车库归属争议的问题。但也正是由于该条文仍缺乏可操作性，立法机关、司法机关应尽快司法实务中总结经验、教训，以实现权属清晰、物尽其用，充分保障当事人根本利益的实现。

三、《物权法》第74条的完善

（一）“应当首先满足业主需要”的理解与适用

《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。  

相比之下，前笔者更倾向于改造传统的优先购买权（优先承租权）制度来解决这一问题。但优先购买权有着在“同等条件”使得开发商容易规避法律的缺陷，所以应从“同等条件”的突破来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。

（二）业主优先购买权（优先承租权）的制度设想

1.行使优先购买权或优先承租权中的“同等条件”。

虽然理论上一般认为优先购买权（优先承租权）应该在同等条件下行使，有些国家的民法典甚至对此做了明文规定。但是笔者认为“同等条件”并不是牢不可破的。法律的目的在于利益平衡，优先购买权制度的出现是一种保护倾斜，“同等条件”是为了平衡。如果“同等条件”运用的结果造成另一种倾斜，我们有理由修正它，使法律的天平再次平衡。在小区停车位出售或出租的情形下，业主处于绝对劣势，开发商为了更多获利，可以轻易引用“同等条件”而将车位出让给业主以外的人或以此相要挟来让业主被迫承受高价，这样立法者希望通过“首先满足业主的需要”保护业主利益的目的不仅不能实现，还造成了适得其反的效果。因此笔者建议法律应当进行适当干预，可以赋予业主一定期限内的异议权。如果业主觉得开发商定的价格过高可以表示异议，并可以提请与双方无利害关系的专业机构进行合理估价。如果仍然有异议的，可以向人民法院起诉，人民法院可以运用自由裁量权，对价格做出直接干预，当然这种干预也必需建立在专业估价机构结论的基础上。

2.谁是优先购买权或优先承租权的主体？

小区车库优先购买权或优先承租权的主体（包括权利主体与义务主体）的判断是一个非常复杂的问题。

首先说义务主体。我们通常理解的小区车库优先购买权的义务主体主要是指开发商，但是其它依法取得车库所有权的主体（业主或非业主），再次出租或转让车库时是否也成为义务主体。在笔者看来，既然立法者规定“首先满足业主的需要”是为了解决小区业主停车问题，那么在出现小区车库车位向外转让的情形时，无论谁拥有车库的所有权，都应当受到“首先满足业主的需要”的限制。

其次是权利主体。我们通常理解的“首先满足业主的需要”是指满足拥有汽车的业主的现实停车需要，但是没有汽车的业主能否主张优先权呢？假设某些业主在车库首次出售时没有汽车，开发商便将当时“多余”的车库卖给了业主以外的人员。经过两年后，业主买了车却没有车位停车，他们能否主张该条款来保障自己的权益？从效率的角度来讲当然不可以了。但是从正义角度出发，这似乎对后买车的业主不公平，而且能够同时买房子和车的居民毕竟不多。笔者认为可以赋予没有汽车的业主以优先购买权或优先承租权，业主可以将这个车位出租或转租来获取收益。另外业主也可以以缴纳一定费用为代价，与开发商签订将来才生效的买卖或租赁合同，并通过相应公示制度来保障自己的权益。

3.违反“首先满足业主需要”原则而出售或出租车库的效力如何？

“首先满足业主需要”意味着业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权，那么侵犯业主的优先购买权或优先承租权而转让或出租车库的效力如何呢。假如开发商不顾业主享有的优先权而将车位出让或租赁给了业主以外的人，此行为是否有效？判断这种行为有效或无效，主要看义务人是否履行了通知义务。鉴于享有优先权的业主的人数可能比较多，因此可以规定开发商必须采取公告的方式通知业主行使优先权；而且第三人可以自己为通知行为，第三人的通知视为义务人的通知。

（三）没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属

《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是这是在没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，留下了“隐患”。为了消除这一“隐患”，法律或司法解释必须对此问题有明确的立场。这涉及到现今认可度比较高的计入公摊面积的方法。由于业主为公摊面积支付了对价，就应获得公摊面积的所有权。这也体现了民法的公平原则，且得到了司法实践的认可。

    结语

《物权法》74条除了上述缺陷外，还存在一些缺陷。如对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？等等。

《物权法》第74条基本上明确了小区车库、停车位的归属，而且创造性的发明了“首先满足业主的需要”这一原则，为解决小区停车难问题提供了基本的解决方案。但我们不能期望物权法的一个条文就能解决小区停车的所有问题，业主、业委会与物业之间发生纠纷涉及的法律关系将越来越多，利益范围也日益扩大。因此小区停车难问题的解决，除了私法手段外，还需要有公法手段的参与。

目前最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释，各地也在根据《物权法》的精神制定地方法规、规章。２００７年１０月１日，国务院进行修改的《物业管理条例》正式实施。新修改的《物业管理条例》进行了４项大的修改。其中，业主的权利从５项增加到了７项，增加了对“改建、重建建筑物及其附属设施”和“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共同作出决定的规定。相信在不断的探索中我们的《物权法》也会日益完善，法律对业主权利的保护也会进一步加强。